Preguntas frecuentes

¿Qué es la coordinación entre Catastro y Registro? ¿Es obligatoria?

Es conseguir que la descripción de tu finca que consta en el Registro (la que ves en la escritura o en la nota simple) coincida gráficamente con el plano del Catastro, y que a su vez todo eso sea la realidad: tu puerta de entrada, tu casa, tu patio, tu garaje o lo que tengas.

En la mayoría de operaciones, como una compraventa o una herencia, es voluntaria. Sí es obligatoria cuando se inscribe una finca por primera vez o cuando se modifica, por ejemplo al segregar o agrupar.

El notario me pide un GML. ¿Qué es?

Primero, una aclaración: pedir «un GML» no es del todo correcto. Es como pedir un PDF cuando lo que se necesita es un certificado técnico. Lo que de verdad se necesita es un IVGA para la parcela (el suelo) o un ICUC para la edificación.

El GML es el archivo que recoge las coordenadas de tu propiedad. Va dentro de ese documento: lo genera el técnico competente, que firma el documento, y queda validado por la Sede del Catastro.

¿Qué es un IVGA? ¿Y si sale negativo?

El IVGA es una propuesta alternativa al plano del Catastro. Si el parcelario catastral actual no es correcto, el técnico competente parte del levantamiento topográfico y dibuja el perímetro correcto de tu propiedad. Siempre tiene en cuenta otros factores, como la coherencia registral y la coherencia catastral.

Con el perímetro cerrado, rehace el parcelario de alrededor, resolviendo los solapes con los colindantes afectados, y lo carga en la Sede del Catastro. Allí se le asigna un código seguro de verificación (CSV) y se obtiene el documento.

El resultado tiene que ser siempre positivo. Si sale negativo, es que alguno de los pasos no se ha hecho correctamente.

La superficie de mi finca no coincide en la escritura, el Registro y el Catastro. ¿Qué hago?

Es lo más habitual. Empieza por medir tu propiedad: es lo que llamamos levantamiento topográfico. Después se compara con el parcelario catastral, para ver qué diferencias hay y qué límites están bien, y también con la información del Registro.

Con todo ello se valora una propuesta y se decide qué hay que cambiar y en qué orden. Es decir, la estrategia.

¿Hay que avisar a los vecinos?

Depende de qué se modifique y de cuánto les afecte. A los vecinos se les puede preguntar por dos cuestiones diferentes, aunque afecten a la misma propiedad:

• El dibujo, en el Catastro: si se cambia el parcelario catastral, ya sea en notaría o en la Sede Electrónica del Catastro, se pregunta al vecino si está conforme con el nuevo dibujo.
• Los metros, en el Registro: cuando se cambia la superficie inscrita, en algunos casos también se le pregunta, porque tu finca pasará a tener más o menos metros.

¿Se puede modificar el Catastro en notaría? El Catastro tarda mucho…

Sí. Hoy ya es posible que el propio notario modifique el suelo (el terreno) del parcelario catastral. Este trámite se conoce como el del artículo 18.2.

En muchas ocasiones es lo ideal: en la notaría se cambia a la vez la descripción y la superficie del Registro y el Catastro, y sales de allí con todo arreglado. Después va al Registro y sigue el proceso.

Aunque muchos notarios todavía no están habituados a hacerlo, es un trámite que existe desde hace años y que ya está consolidado en muchas notarías.

¿Cuánto tarda y cuánto cuesta?

No se trata de cuánto cuesta un GML, un IVGA o un ICUC. Hay una situación en la propiedad que hay que analizar en conjunto: de dónde viene, en qué punto se encuentra y adónde quieres llegar.

Aunque te pidan un ICUC para una obra, primero hay que mirar el suelo sobre el que se apoya, porque quizá también haya que cambiarlo. Todo eso se valora con un estudio, un diagnóstico, y entonces sí podemos hablar de costes y de plazos.

¿Qué tengo que enviarte para empezar?

Para empezar a estudiar una propiedad hay que ubicarla en el Registro y en el Catastro: la escritura o la nota simple, y la referencia o referencias catastrales.

Si tienes un levantamiento topográfico actual, o incluso algún plano antiguo, siempre ayuda. Toda la información sirve para entender el contexto y los antecedentes, ver qué necesitas y preparar el análisis y la estrategia.