Hoy os hablamos sobre la Ley 13/2015, de 24 de junio por la que se reforman la Ley Hipotecaria, aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946, y el texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.
Esta Ley llegó para conciliar y armonizar la coordinación de registro, catastro y realidad.
Supone un gran avance en cuanto a procedimientos, garantías y efectos en la delimitación geográfica de las fincas registrales y su coordinación con Catastro. Te la contamos a partir de 10 puntos clave analizados teniendo en cuenta el antes y el después a la salida de la Ley.
Base gráfica georreferenciada
Antes de la Ley 13/2015:
La delimitación geográfica de las fincas registrales no era obligatoria… incluso se permitían bases gráficas no georreferenciadas.
Con la Ley 13/2015:
Ahora, se aumenta el número de supuestos en los que la identificación geográfica es requisito para la inscripción registral, como en los casos de nueva inscripción tales como segregación, división, agrupación o agregación. También se exige la delimitación geográfica de la superficie ocupada por las construcciones o instalaciones que se declaren en el interior de la finca. En lo relativo a la inscripción de una edificación, ya sea nueva o antigua, se deberá acompañar de un certificado técnico que acredite la georreferenciación de la superficie ocupada. En todos los casos relativos a suelos, no basta una mera representación gráfica, sino la georreferenciación de su delimitación en un sistema oficial, que permite no sólo distinguirla de las colindantes, sino ubicarla y delimitarla con carácter absoluto sobre la superficie terrestre. Por último, para inscribir una reparcelación ya no basta que se aporte el plano en papel de la reparcelación, sino que han de estar debidamente georreferenciado en cada uno de los vértices de cada una de las parcelas o elementos de la reparcelación.
Regulación y requisitos de la inscripción de la base gráfica
Antes de la Ley 13/2015:
Se podían inscribir en el registro las modificaciones gráficas sin existir regulación legal concreta del procedimiento y requisitos para ello, ni de los efectos jurídicos de tal inscripción.
Con la Ley 13/2015:
Para poder inscribir una base gráfica, se exige la previa tramitación de un procedimiento registral con las debidas garantías y posibilidad de intervención de los colindantes. Si la base geográfica que se pretende inscribir es como la que consta en el catastro, se ha de notificar a los titulares colindantes registrales. En cambio, si la base geográfica que se pretende inscribir no es de origen catastral, se ha de notificar a los titulares colindantes registrales y a los catastrales. Evidentemente, se entiende que la finca que se inscribe tiene la ubicación y delimitación geográfica que corresponde.
La base gráfica alternativa a la catastral
Antes de la Ley 13/2015:
La base gráfica no catastral podía pervivir indefinidamente sin coordinarse con la base gráfica catastral.
Con la Ley 13/2015:
Ahora solo se admiten una representación gráfica alternativa en los casos de procedimientos de concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad. O cuando se inscriba una parcelación, reparcelación, segregación, división, agrupación, agregación o deslinde judicial, que determinen una reordenación de los terrenos. Se deben cumplir con los requisitos técnicos que permitan su incorporación al Catastro una vez practicada la operación registral. Y una vez inscrita, el Registrador remitirá la información al Catastro. Por otro lado, el catastro deberá notificar su oposición o incorporar como propia la base registral no catastral. A partir de ese momento, el registrador ya podrá inscribir la nueva base catastral actualizada, que ya es coincidente con la registral. Es decir: hasta que en el catastro no figure la información modificada por el registro no se podrá inscribir, ni podrá figurar como coordinado.
La coordinación catastro-registro
Antes de la Ley 13/2015:
Hasta ahora, cuando una finca se coordinaba plenamente, solo el Registro incorporaba y actualizaba la referencia catastral.
Con la Ley 13/2015:
Ahora, alcanzada la coordinación, se hará constar en el Registro y el Catastro, éste último incorporará a la descripción catastral del inmueble coordinado y el código único de finca registral.
Subsanación de discrepancias
Antes de la Ley 13/2015:
Hasta ahora, si algún interesado no comparecía al procedimiento notarial de subsanación de discrepancias de la Ley de Catastro, éste estaba condenado al fracaso.
Con la Ley 13/2015:
Ahora, se exige oposición expresa, y no simple incomparecencia, para que dicho procedimiento haya de abortarse.
Sistema de alertas geográficas registrales
Antes de la Ley 13/2015:
Hasta ahora, no existía un sistema efectivo de comunicación, más allá de las clásicas notificaciones postales y edictales, para que los posibles afectados que estaban siendo objeto de algún procedimiento registral que afectase a su descripción y delimitación geográfica fuesen notificados.
Con la Ley 13/2015:
Ahora se ha implantado un sistema público de alertas registrales geográficas en la página del geoportal. En esta se puede visualizar cualquier procedimiento que afecte o pueda afectar a la identificación geográfica de las fincas, y que permite una comunicación más efectiva. Aquí tenéis el link de acceso: http://geoportal.registradores.org/geoportal/index.html?idVisor=2&idufir=25008000716722
Excesos de cabida
Antes de la Ley 13/2015:
Hasta ahora, la inscripción de excesos de cabida de hasta un 20% podían hacerse unilateralmente con un simple certificado técnico, sin posible intervención de colindantes.
Con la Ley 13/2015:
Ahora, cualquier exceso de cabida que supere el 5%, (o el 10% si se apoya en datos catastrales) necesita la tramitación de un expediente con citación a los colindantes.
Desjudicialización de expedientes
Antes de la Ley 13/2015:
Hasta ahora, muchos trámites relacionados con nuestra propiedad, como inscribir nuestra finca por primera vez (inmatricular fincas) o resolver la doble inmatriculación, tenía que pasar por el juzgado.
Con la Ley 13/2015:
Ahora, los procedimientos de concordancia del registro con la realidad será competencia del registrador, siempre y cuando no exista desacuerdo ni oposición entre partes. Para ello serán los Notarios los encargados de tramitar el expediente para la inmatriculación de fincas, así como las rectificaciones descriptivas, y deslindes. Los Registradores serán los encargados de tramitar todo lo relacionado con la liberación de cargas y subsanación de la doble inmatriculación, todo ello modernizando sus trámites, aumentando sus garantías y sin perder los derechos de los ciudadanos.
Archivo registral del libro del edificio
Con la Ley 13/2015:
En las inscripciones de una edificación de declaración de obra nueva acabada (antigua o no) se impone la necesidad de aportar el libro del edificio. Además, cuando se trate de edificaciones en régimen de propiedad horizontal, se hará constar cada elemento independiente su respectiva representación gráfica, tomada del proyecto incorporado al libro el edificio.
La descoordinación surgida
Antes de la Ley 13/2015:
Hasta ahora, si una finca se coordinada pero después se quería des coordinar no había ninguna restricción.
Con la Ley 13/2015:
Sigue sin limitarse: incluso se refuerza y protege la posibilidad de que, tras alcanzarse la coordinación catastro-registro, pueda después el catastro romper esta coordinación.
Conclusiones:
Como podéis ver, la nueva ley viene a intentar conciliar y armonizar la coordinación de registro, catastro y realidad.
Aunque supone un gran avance en cuanto a procedimientos, garantías y efectos en la delimitación geográfica de las fincas registrales y su coordinación con Catastro, también tiene tres importantes carencias:
1.- No pone restricción alguna a que se puedan seguir inscribiendo ventas o hipotecas de fincas respecto de las que ni el registrador ni los terceros, (y a veces ni las partes), saben ubicarlas sobre el terreno o incluso si realmente existen.
2.- No pone restricción alguna a que, una vez alcanzada la coordinación catastro-registro respecto de una finca concreta, se pueda perder fácilmente y por cualquier causa ocurrida tal coordinación.
3.- Aunque se les da competencia a los registradores, después se lo pone difícil para inscribir una propiedad cuando la base catastral no es correcta, (o simplemente no existe), o se presentan grafías alternativas a la catastral.
¡Un saludo y seguimos a vuestra disposición!
Natalia Torres
